Το «καμπανάκι» για την ελληνική αγορά ακινήτων χτύπησε η Τράπεζα της Ελλάδος μέσα από την ετήσια έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική.
Αιτία, σύμφωνα με την ΤτΕ, οι αυξανόμενες γεωπολιτικές και οικονομικές αβεβαιότητες διεθνώς, αλλά και τα χρόνια διαρθρωτικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς, με αιχμή τη γραφειοκρατία, τις καθυστερήσεις και την αβεβαιότητα στο θεσμικό πλαίσιο.
Μεταξύ των παραγόντων που βαραίνουν την οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα συγκαταλέγονται η αύξηση του κόστους κατασκευής, η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, καθώς και η πολυπλοκότητα των διαδικασιών μεταβίβασης και αδειοδότησης. Επιπλέον, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας προκαλούν πρόσθετες αναταράξεις, δυσχεραίνοντας την ομαλή εξέλιξη της οικοδομής. Όλα τα παραπάνω συνθέτουν ένα περιβάλλον αβεβαιότητας, το οποίο εντείνει την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, επιβαρύνοντας περαιτέρω το ήδη οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και στους τουριστικούς προορισμούς.
Επενδύσεις, δάνεια και οικοδομική δραστηριότητα
Η εξασθένηση της δυναμικής αποτυπώνεται και στους βασικούς δείκτες. Οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων μειώθηκαν κατά 31,4% το πρώτο τρίμηνο του 2025, περιοριζόμενες στα 356,8 εκατ. ευρώ, έναντι 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Την ίδια ώρα, οι επενδύσεις σε κατοικίες, σε σταθερές τιμές, μειώθηκαν οριακά κατά 0,3% σε ετήσια βάση, παραμένοντας σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ, μόλις στο 2,1%.
Αν και υπήρξε αύξηση της στεγαστικής πίστης κατά 5,8% στο πρώτο πεντάμηνο του 2025, το συνολικό ύψος των νέων δανείων παραμένει υποτονικό, συγκρινόμενο με την εκρηκτική αύξηση 38,9% που είχε καταγραφεί την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε αρνητικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής, γεγονός που αναδεικνύει την εύθραυστη ισορροπία στην οποία βρίσκεται σήμερα η αγορά.
Μια από τις λίγες εξαιρέσεις θετικής τάσης αποτέλεσε το πρόγραμμα Golden Visa, καθώς τα αιτήματα το πρώτο τετράμηνο του 2025 αυξήθηκαν κατά 31,9%, φτάνοντας τα 3.506, έναντι 2.659 την ίδια περίοδο του 2024. Η άνοδος αυτή φανερώνει ότι, παρά την εσωτερική συγκράτηση, η Ελλάδα διατηρεί τη θέση της στον επενδυτικό χάρτη για εύπορους αγοραστές από το εξωτερικό.
Τι συμβαίνει με τις τιμές
Οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό. Ειδικότερα, το πρώτο τρίμηνο του 2025 οι ονομαστικές τιμές ήταν αυξημένες κατά 6,8% σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2024, όταν η αντίστοιχη ετήσια αύξηση είχε φτάσει το 10,9%. Σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών για το 2024 διαμορφώθηκε στο 8,9%, έναντι 13,9% το 2023, επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή επιβράδυνση.
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η εικόνα παραμένει θετική, ιδίως για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Το δεύτερο εξάμηνο του 2024, οι ονομαστικές τιμές γραφείων αυξήθηκαν κατά 4,3% και των καταστημάτων κατά 4,0%. Στην Αθήνα οι αυξήσεις ήταν ακόμη πιο έντονες, με τα γραφεία να καταγράφουν άνοδο 6,3% και τα καταστήματα 3,5% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.
Προκλήσεις και προοπτικές
Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, η ομαλοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την πολιτική βούληση και την ταχύτητα διευθέτησης κρίσιμων νομικών εκκρεμοτήτων, ώστε να διασφαλιστεί ένα σαφές και σταθερό θεσμικό πλαίσιο για όλη την επικράτεια. Παράλληλα, ενδεχόμενες δυσμενείς εξελίξεις στη διεθνή οικονομία, αν και δεν αναμένεται να επηρεάσουν άμεσα βραχυπρόθεσμα, θα μπορούσαν να έχουν έμμεσες επιπτώσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Η ΤτΕ προειδοποιεί επίσης για τον κίνδυνο «κόπωσης» της εγχώριας ζήτησης, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου οι τιμές κατοικιών έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα προσιτότητας για τα περισσότερα νοικοκυριά. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ακόμη και αν υπάρχει διαθέσιμο απόθεμα, δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών.
Αν και προγράμματα στήριξης των νοικοκυριών, όπως οι επιδοτήσεις ενοικίου ή στεγαστικών δανείων, είναι κοινωνικά αναγκαία, δεν αποτελούν επαρκή λύση όταν δεν συνοδεύονται από μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς. Η υπερβάλλουσα ζήτηση, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, απλώς εντείνει τις πιέσεις στην αγορά.
Η έκθεση κλείνει με μια ξεκάθαρη προτροπή: για την ουσιαστική αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτείται εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός. Η ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια, η αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων και η ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων συνιστούν βασικές προϋποθέσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς.
