Πώς θα σας φαινόταν αν, την ώρα που η Αθήνα βυθίζεται σε μια ραγδαία εξελισσόμενη στεγαστική κρίση, η κυβερνητική «λύση» ήταν να δοθεί στις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων η δυνατότητα να χτίζουν περισσότερα συγκροτήματα κατοικιών, να τα κρατούν στην ιδιοκτησία τους και να τα εκμεταλλεύονται μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων;
Τρελό; Κι όμως, αυτή είναι η λογική πίσω από το build to rent που παρουσίασε ο Κυριάκος Μητσοτάκης και προκάλεσε την άμεση αντίδραση του Χάρη Δούκα.
Τι είναι πραγματικά το “build to rent”
Το μοντέλο “build to rent” είναι σχετικά απλό.
Αντί ένας κατασκευαστής να χτίσει μια πολυκατοικία και να πουλήσει ξεχωριστά τα διαμερίσματα, μια εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων (ή ένας θεσμικός επενδυτής) κατασκευάζει ολόκληρο το συγκρότημα για να το κρατήσει στην ιδιοκτησία του και να το εκμεταλλεύεται μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων.
Άρα λογικά όπως θα σκεφτόταν ο οποισδήποτε, το build to rent μπορεί πράγματι να αυξήσει την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Μόνο που υπάρχει ένα μικρό προβληματάκι γιατί αυτό δεν σημαίνει ότι αυξάνει και την προσφορά προσιτής κατοικίας.
Μπορεί, αντίθετα, να σημαίνει περισσότερα σπίτια συγκεντρωμένα στην ιδιοκτησία μεγάλων εταιρειών, περισσότερη κατοικία που αντιμετωπίζεται ως επενδυτικό προϊόν και καμία εγγύηση ότι τα ενοίκια θα είναι χαμηλότερα ή προσβάσιμα στα εισοδήματα της κοινωνικής πλειοψηφίας.
Με άλλα λόγια, άλλο να λύνεις τη στεγαστική κρίση και άλλο να δημιουργείς μια μεγαλύτερη και πιο κερδοφόρα αγορά ενοικίων για τους μεγάλους ιδιοκτήτες.
Η διαφορά δεν είναι τεχνική, είναι πολιτική και είναι τεράστια.
Στη Βρετανία, όπου το μοντέλο εφαρμόζεται εδώ και χρόνια, το ίδιο το κράτος θεωρεί αναγκαίο να προβλέπει ξεχωριστούς όρους προσιτής κατοικίας.
Η επίσημη πολιτική μάλιστα προβλέπει ως γενικό σημείο αναφοράς το 20% των κατοικιών μιας ανάπτυξης να προσφέρεται με ενοίκιο τουλάχιστον 20% χαμηλότερο από την τοπική αγορά.
Ο Κυριάκος Μητσοτάκης, στην πρόταση που παρουσίασε σήμερα, δεν ανακοίνωσε αντίστοιχη εγγύηση.
Ο πρωθυπουργός μάλιστα περιέγραψε πολύ συγκεκριμένα το κίνητρο προς τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Περισσότερα τετραγωνικά και ενδεχομένως έναν ή δύο επιπλέον ορόφους, εφόσον τα ακίνητα κατασκευάζονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Δηλαδη, με λίγα λόγια, το δημόσιο παραχωρεί ένα σημαντικό πολεοδομικό όφελος.
Η εταιρεία αποκτά περισσότερη εκμεταλλεύσιμη επιφάνεια και επομένως μεγαλύτερη δυνητική απόδοση της επένδυσής της.
Τι παίρνει όμως ο ενοικιαστής ως αντάλλαγμα;
Μέχρι στιγμής δεν έχει ανακοινωθεί υποχρεωτικό ποσοστό προσιτών κατοικιών, ανώτατο ύψος ενοικίου, σύνδεσή του με το εισόδημα των νοικοκυριών ή κάποιος άλλος μηχανισμός που να εξασφαλίζει ότι η δημόσια παραχώρηση θα επιστρέψει στην κοινωνία ως φθηνότερη στέγη.
Και ξέροντας πολύ καλά πλέον την ιδεολογική κατεύθυνση του “επιτελικού κράτους”, η μόνη φράση που μπορεί να περιγράψη τη σκέψη μας είναι… “εντάξει, καταλάβαμε“.
Η αντίδραση Δούκα δεν αφορά απλώς «έναν όροφο παραπάνω»
Η αντίδραση του Χάρη Δούκα ήταν άμεση.
Λίγη ώρα μετά τις δηλώσεις του πρωθυπουργού, ο δήμαρχος Αθηναίων κατηγόρησε τον Κυριάκο Μητσοτάκη ότι, με πρόσχημα τη στεγαστική κρίση, επιχειρεί ουσιαστικά να επαναφέρει «τον αντισυνταγματικό ΝΟΚ από το παράθυρο», δίνοντας μπόνους ορόφων σε όσους κατασκευάζουν κτίρια για μακροχρόνια ενοικίαση. Παράλληλα έθεσε το προφανές ερώτημα, γιατί μια πόλη με χιλιάδες κλειστές κατοικίες χρειάζεται πρώτα περισσότερο τσιμέντο και όχι μια σοβαρή πολιτική για να επιστρέψουν αυτά τα σπίτια στην αγορά με προσιτά ενοίκια;
Τι είναι όμως ο ΝΟΚ; Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός είναι το θεσμικό πλαίσιο που καθορίζει, μεταξύ άλλων, πόσο και με ποιους όρους μπορεί να χτιστεί ένα οικόπεδο, ενώ προέβλεπε συγκεκριμένα «μπόνους» που επέτρεπαν σε ορισμένες περιπτώσεις μεγαλύτερο ύψος και περισσότερη δόμηση με αντάλλαγμα περιβαλλοντικά ή ενεργειακά χαρακτηριστικά του κτιρίου.
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε αντισυνταγματικό αυτό το σύστημα οριζόντιων μπόνους, όχι επειδή απαγορεύεται γενικά κάθε αύξηση της δόμησης, αλλά επειδή τέτοιες σημαντικές αποκλίσεις από τους ισχύοντες όρους μιας περιοχής δεν μπορούν να δίνονται αυτόματα, αλλά πρέπει να εντάσσονται στον πολεοδομικό σχεδιασμό και να έχουν προηγουμένως αξιολογηθεί οι συνέπειές τους για τη φυσιογνωμία και το οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής.
Ακριβώς εδώ βρίσκεται και η ουσία της αντίδρασης του Χάρη Δούκα.
Ο πρωθυπουργός προτείνει τώρα, στο όνομα της στεγαστικής κρίσης, ακριβώς το είδος του πολεοδομικού κινήτρου που βρέθηκε στο επίκεντρο της σύγκρουσης για τον ΝΟΚ, δηλαδή περισσότερα τετραγωνικά και έναν ή δύο επιπλέον ορόφους.
Το ερώτημα επομένως δεν είναι απλώς αν θα “ψηλώσει” μια πολυκατοικία, αλλά αν η στεγαστική κρίση θα χρησιμοποιηθεί ως νέα αιτιολογία για να επιστρέψουν γενικευμένα μπόνους δόμησης στην Αθήνα, αυτή τη φορά με την ταμπέλα του build to rent.
Περισσότερα σπίτια δεν σημαίνει φθηνότερα σπίτια
Η αύξηση της προσφοράς έχει σημασία, αλλά η στεγαστική κρίση προφανώς και δεν είναι μόνο πρόβλημα αριθμού κατοικιών, αλλά πρωτίστως πρόβλημα προσιτών κατοικιών.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η αύξηση της προσφοράς από μόνη της δεν αρκεί όταν οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Και η εφαρμογή του ίδιου του build to rent στη Βρετανία δείχνει και τα όρια αυτού του μοντέλου.
Οι συγκεκριμένες κατοικίες προσφέρουν καλύτερες υπηρεσίες και ολιστική διαχείριση, αλλά τα ενοίκιά τους παραμένουν συχνά υψηλότερα από τον μέσο όρο της αντικειμενικής αξίας ακινήτων της περιοχής.
ΣΥΖΗΤΗΣΗ ΑΝΑΓΝΩΣΤΩΝ
Σχόλια (0)