Η στεγαστική κρίση αναγκάζει την Ευρώπη να αλλάξει πολιτική απέναντι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι Βρυξέλλες προετοιμάζουν νέο θεσμικό πλαίσιο που θα επιτρέπει σε πόλεις και περιφέρειες να παρεμβαίνουν πιο αποφασιστικά εκεί όπου η τουριστική πίεση απειλεί την κατοικία.
Για την Αθήνα, η ευρωπαϊκή στροφή έρχεται να ενισχύσει μια συζήτηση που έχει ήδη ανοίξει: περισσότερες αρμοδιότητες στην πόλη και δυνατότητα στοχευμένων περιορισμών εκεί όπου πραγματικά χρειάζονται.
Η εποχή κατά την οποία κόδιο στην ελεύθερη αγορά φαίνεται ότι τελειώνει.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προετοιμάζει για το 2026 το Affordable Housing Act, ένα νέο πλαίσιο με το οποίο θέλει να δώσει στα κράτη, στις περιφέρειες και στις τοπικές αρχές εργαλεία για να αντιμετωπίζουν τη στεγαστική πίεση με βάση τις πραγματικές συνθήκες κάθε περιοχής.
Και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βρίσκονται στο κέντρο αυτής της συζήτησης.
Η Κομισιόν αναφέρει πλέον ρητά ότι οι δημόσιες αρχές θα πρέπει να μπορούν να προσδιορίζουν «περιοχές υπό στεγαστική πίεση» και να λαμβάνουν σε αυτές στοχευμένα και αναλογικά μέτρα, μεταξύ άλλων και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι Financial Times περιγράφουν την αλλαγή ως μια προσπάθεια να αποκτήσουν οι πόλεις μεγαλύτερη νομική ασφάλεια όταν επιβάλλουν περιορισμούς. Παρίσι, Βαρκελώνη, Φλωρεντία και άλλες ευρωπαϊκές πόλεις έχουν ήδη δοκιμάσει πλαφόν ημερών, συστήματα αδειοδότησης ή περιορισμούς ανά περιοχή, συχνά όμως βρίσκονται αντιμέτωπες με δικαστικές προσφυγές.
Η Ευρώπη, με άλλα λόγια, αρχίζει να αποδέχεται κάτι που οι μεγάλες πόλεις υποστηρίζουν εδώ και χρόνια:
δεν μπορεί να υπάρχει η ίδια πολιτική για μια περιοχή με ελάχιστες βραχυχρόνιες μισθώσεις και για μια γειτονιά όπου η τουριστική χρήση αρχίζει να εκτοπίζει τη μόνιμη κατοικία.
Η στεγαστική κρίση αλλάζει τις προτεραιότητες
Η αλλαγή δεν είναι τυχαία.
Από το 2013 οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν αυξηθεί περισσότερο από 60%, ενώ τα μέσα ενοίκια περίπου 20%. Την ίδια περίοδο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι φυσικά η μοναδική αιτία του προβλήματος. Η Ευρώπη έχει έλλειμμα νέων κατοικιών, τεράστιο αριθμό κενών κτιρίων, χαμηλό ποσοστό κοινωνικής κατοικίας και αυξανόμενο κόστος κατασκευής.
Όμως η επίδραση των Airbnb δεν κατανέμεται ομοιόμορφα.
Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης αποτελούν ένα σχετικά μικρό μέρος του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Σε ορισμένες όμως τουριστικές περιοχές το ποσοστό τους μπορεί να φτάνει ακόμη και το 20%.
Και αυτό είναι κρίσιμο για μια πόλη όπως η Αθήνα.
Η Αθήνα έχει πλέον τα δικά της δεδομένα
Ο Δήμος Αθηναίων δεν συζητά πλέον το ζήτημα μόνο θεωρητικά.
Μέσω του Παρατηρητηρίου Βιώσιμου Τουρισμού και της Μελέτης Φέρουσας Τουριστικής Ικανότητας έχει δημιουργήσει έναν μηχανισμό που παρακολουθεί την πραγματική τουριστική πίεση στις διαφορετικές γειτονιές.
Τα τελευταία στοιχεία είναι αποκαλυπτικά.
Το 2025 λειτουργούσαν στον Δήμο Αθηναίων 18.769 μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός αυξημένος κατά 33,5% σε σχέση με το 2018. Οι διανυκτερεύσεις ανά κάτοικο έχουν αυξηθεί κατά 183,7% μέσα σε οκτώ χρόνια, ενώ περίπου το 60% των τουριστικών κλινών ολόκληρου του Δήμου συγκεντρώνεται στην 1η Δημοτική Κοινότητα.
Άρα το πρόβλημα δεν είναι ότι «η Αθήνα έχει πολλούς τουρίστες».
Το πρόβλημα είναι η υπερσυγκέντρωση της τουριστικής δραστηριότητας σε συγκεκριμένα σημεία της πόλης.
Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή, Κουκάκι, Θησείο, Μακρυγιάννη και άλλες περιοχές του κέντρου αντιμετωπίζουν εντελώς διαφορετικές πιέσεις από γειτονιές όπου η τουριστική παρουσία παραμένει περιορισμένη.
Το «πάγωμα» έδειξε ότι οι περιορισμοί λειτουργούν
Η Αθήνα έχει πλέον και ένα πρώτο πραγματικό πείραμα.
Η αναστολή νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα φαίνεται ότι επιβράδυνε σημαντικά την επέκταση της αγοράς.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, ενώ την περίοδο 2023-2024 η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις συγκεκριμένες περιοχές κινούνταν μεταξύ 18% και 20%, την περίοδο 2024-2025 περιορίστηκε περίπου στο 1,7%-5,4%.
Η ίδια η δημοτική αρχή θεωρεί ότι αυτό αποτελεί την πρώτη ένδειξη πως το μέτρο αποδίδει. Υπάρχει όμως ένα σημαντικό όριο: το υφιστάμενο απόθεμα εξακολουθεί να λειτουργεί, επομένως η τουριστική πίεση έχει σταθεροποιηθεί αλλά δεν έχει ακόμη υποχωρήσει.
Και εδώ βρίσκεται πλέον το μεγάλο θεσμικό ζήτημα.
Τι ζητά η Αθήνα από το κράτος
Η γραμμή που έχει διατυπώσει η Αθήνα είναι ότι η πόλη πρέπει να αποκτήσει μεγαλύτερο λόγο στη ρύθμιση της τουριστικής ανάπτυξης.
Ο Χάρης Δούκας έχει μιλήσει για τη δυνατότητα να «παγώνουν» νέες τουριστικές χρήσεις όπου αυτό κρίνεται αναγκαίο και να αναδρομολογείται η ανάπτυξη των καταλυμάτων, με τις αποφάσεις να βασίζονται στα δεδομένα του Παρατηρητηρίου Τουρισμού.
Το αίτημα έχει μια απλή λογική:
η Αθήνα ζητά από το κράτος να μπορεί να παρεμβαίνει εκεί όπου γνωρίζει, μέσα από πραγματικά δεδομένα, ότι μια γειτονιά έχει φτάσει στα όριά της.
Όχι μια γενική απαγόρευση των Airbnb σε ολόκληρο τον Δήμο.
Αλλά τη δυνατότητα να υπάρχουν διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με την πίεση κάθε περιοχής.
Αν για παράδειγμα μια γειτονιά παρουσιάζει υπερβολική συγκέντρωση τουριστικών κλινών, απώλεια μόνιμης κατοικίας και μεγάλη πίεση στα ενοίκια, ο Δήμος να μπορεί να εισηγείται ή να ενεργοποιεί πάγωμα νέων καταλυμάτων. Αντίθετα, σε περιοχές όπου δεν υπάρχει τέτοιο πρόβλημα, να μην επιβάλλονται οι ίδιοι περιορισμοί.
Αυτό είναι πολύ διαφορετικό από μια οριζόντια απαγόρευση.
Είναι ρύθμιση με δεδομένα.
Και ταιριάζει σχεδόν απόλυτα με τη νέα κατεύθυνση που επεξεργάζεται η Ευρωπαϊκή Επιτροπή: αναγνώριση περιοχών στεγαστικής πίεσης και ειδικά μέτρα προσαρμοσμένα στις τοπικές συνθήκες.
Η πόλη γνωρίζει τη γειτονιά καλύτερα από το υπουργείο
Υπάρχει και ένα ευρύτερο πολιτικό ζήτημα πίσω από τα Airbnb.
Ποιος είναι καταλληλότερος να αποφασίζει πότε μια γειτονιά έχει ξεπεράσει τη φέρουσα ικανότητά της;
Ένα υπουργείο που σχεδιάζει ενιαίους κανόνες για ολόκληρη τη χώρα ή ο Δήμος που διαθέτει στοιχεία ακόμη και σε επίπεδο γειτονιάς;
Η Αθήνα έχει ήδη προχωρήσει σε γεωχωρική ανάλυση, καταγράφοντας δείκτες τουριστικής έντασης, πυκνότητας, διανυκτερεύσεων, συγκέντρωσης αλλά και επιβαρύνσεων σε ενέργεια, νερό και απορρίμματα.
Άρα μπορεί πλέον να γνωρίζει ότι το πρόβλημα στο Κουκάκι δεν είναι ίδιο με εκείνο στα Πατήσια και ότι η κατάσταση στην Πλάκα δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται όπως σε μια γειτονιά με περιορισμένη τουριστική δραστηριότητα.
Αυτό ακριβώς ζητά να μετατραπεί από γνώση σε αρμοδιότητα.
Όχι απέναντι στον τουρισμό — υπέρ της πόλης
Η συζήτηση δεν πρέπει να μετατραπεί σε αντιπαράθεση υπέρ ή κατά του Airbnb.
Ο τουρισμός αποτελεί βασικό κομμάτι της οικονομίας της Αθήνας, δημιουργεί θέσεις εργασίας και εισόδημα και έχει συμβάλει σημαντικά στη διεθνή προβολή της πόλης.
Το ερώτημα είναι άλλο:
πόση τουριστική πίεση μπορεί να αντέξει μια γειτονιά πριν αρχίσει να χάνει τους κατοίκους της;
Μια βιώσιμη πόλη δεν μπορεί να μετατραπεί σε ένα σύνολο τουριστικών καταλυμάτων.
Χρειάζεται σχολεία, οικογένειες, εργαζόμενους, μικρά καταστήματα και ανθρώπους που δεν επισκέπτονται απλώς την πόλη, αλλά ζουν σε αυτήν.
Γι’ αυτό η αλλαγή που έρχεται από την Ευρώπη έχει ιδιαίτερη σημασία.
Για πρώτη φορά το ευρωπαϊκό πλαίσιο κινείται καθαρά προς την αναγνώριση ότι η στεγαστική κρίση έχει τοπικά χαρακτηριστικά και χρειάζεται τοπικά εργαλεία.
Και η Αθήνα βρίσκεται ήδη ένα βήμα μπροστά: έχει δημιουργήσει τους δείκτες, έχει εντοπίσει τις περιοχές υψηλής πίεσης και διαθέτει τα πρώτα στοιχεία που δείχνουν ότι οι στοχευμένοι περιορισμοί μπορούν να λειτουργήσουν.
Τώρα το ζήτημα περνά στο κράτος.
Αν η Ευρώπη ανοίγει τον δρόμο για περισσότερη δύναμη στις πόλεις, η Ελλάδα πρέπει να αποφασίσει αν θα εμπιστευθεί την Αθήνα να διαχειριστεί η ίδια —με κανόνες, στοιχεία και έλεγχο— το μέλλον των γειτονιών της.
