Μια πρωτόδικη απόφαση που αναμένεται να αποτελέσει σημείο αναφοράς για το μέλλον της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα εξέδωσε το Πρωτοδικείο Αθηνών, επιβάλλοντας αυστηρές κυρώσεις σε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος που το διέθετε μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb και το Booking.
Η δικαστική αυτή κρίση υπερβαίνει την απλή απαγόρευση της επαγγελματικής χρήσης της ακινήτου περιουσίας, καθώς περιλαμβάνει και χρηματική απειλή ύψους 1.000 ευρώ για κάθε μελλοντική παραβίαση των περιορισμών που θέτει η απόφαση, γεγονός που προσδίδει στην απόφαση ιδιαίτερη αποτρεπτική ισχύ.
Η υπόθεση ξεκίνησε όταν η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας, η οποία είναι παράλληλα και ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στο ίδιο κτίριο, προσέφυγε στη δικαιοσύνη διαπιστώνοντας ότι μια συγκεκριμένη ιδιοκτήτρια διαμερίσματος είχε προβεί στην καταχώρηση του ακινήτου της σε ιστοσελίδες βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια του προηγούμενου καλοκαιριού, κατά παράβαση τόσο του εσωτερικού κανονισμού της πολυκατοικίας όσο και της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η ενέργεια αυτή, σύμφωνα με την καταγγέλλουσα, παραβίαζε τους θεμελιώδεις κανόνες λειτουργίας της πολυκατοικίας που είχαν συμφωνηθεί από όλους τους συνιδιοκτήτες.
Η καθημερινή πραγματικότητα των ενοίκων
Η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας παρουσίασε στο δικαστήριο μια ολοκληρωμένη εικόνα των προβλημάτων που αντιμετώπιζαν οι μόνιμοι ένοικοι λόγω της συνεχούς ροής τουριστών που φιλοξενούνταν στο συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Σύμφωνα με την κατάθεσή της, οι πελάτες των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης προκαλούσαν καθημερινές οχλήσεις τόσο εντός του διαμερίσματος όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, με την ένταση των φαινομένων να κορυφώνεται ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας που προβλέπονται από την ελληνική νομοθεσία.
Η κατάσταση επιδεινωνόταν από την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων, οι οποίοι υφίσταντο ασυνήθιστη φθορά λόγω της συνεχούς ροής αγνώστων προσώπων που δεν είχαν καμία σχέση με τη γειτονιά ή την πολυκατοικία.
Παράλληλα, εγείρονταν σοβαρά ζητήματα ασφάλειας της οικοδομής, καθώς η ανεξέλεγκτη είσοδος τρίτων προσώπων χωρίς κανέναν ουσιαστικό έλεγχο δημιουργούσε ένα κλίμα ανασφάλειας για τους μονίμους κατοίκους, οι οποίοι έβλεπαν την καθημερινότητά τους να ανατρέπεται πλήρως.
Τα αιτήματα της διαχειρίστριας
Η διαχειρίστρια, εκπροσωπώντας τα συμφέροντα όλων των συνιδιοκτητών που επιθυμούσαν την αποκατάσταση της ομαλότητας στην πολυκατοικία, υπέβαλε συγκεκριμένα αιτήματα προς το δικαστήριο, ζητώντας την επιβολή σαφών και δεσμευτικών μέτρων.
Πρώτον, αιτήθηκε την υποχρεωτική αφαίρεση της διαφημιστικής ανάρτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις από όλες τις διαδικτυακές πλατφόρμες αναζήτησης τουριστικών καταλυμάτων, ώστε να μην υπάρχει πλέον δυνατότητα προσέλκυσης νέων επισκεπτών.
Δεύτερον, ζήτησε την άμεση αφαίρεση του κουτιού που βρισκόταν τοποθετημένο έξω από την πολυκατοικία και χρησιμοποιούνταν για την τοποθέτηση των κλειδιών της κεντρικής εισόδου, μια πρακτική που διευκόλυνε την αυτόνομη πρόσβαση των τουριστών χωρίς κανέναν έλεγχο.
Το τρίτο και σημαντικότερο αίτημα αφορούσε την πλήρη παύση οποιασδήποτε μελλοντικής εκμίσθωσης του διαμερίσματος υπό το καθεστώς Airbnb, με την υποχρέωση πλέον η ιδιοκτήτρια να χρησιμοποιεί το ακίνητο αποκλειστικά ως κατοικία, όπως άλλωστε προέβλεπε αρχικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Το πλέον καθοριστικό σημείο της αγωγής, ωστόσο, ήταν το αίτημα να συνοδεύεται η δικαστική απόφαση από ρήτρα απειλής χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης για κάθε παραβίαση των όσων θα αποφάσιζε το δικαστήριο, δημιουργώντας έτσι ένα ισχυρό αποτρεπτικό πλαίσιο που θα διασφάλιζε την εφαρμογή της απόφασης.
Η ερμηνεία του κανονισμού από τους δικαστές
Οι δικαστές του Πρωτοδικείου προχώρησαν σε μια εμπεριστατωμένη ανάλυση του κανονισμού της πολυκατοικίας, ο οποίος ρητά όριζε ότι τα διαμερίσματα προορίζονται να χρησιμεύσουν αποκλειστικά ως κατοικίες και ότι οποιαδήποτε άλλη χρήση πέραν της κατοικίας απαγορεύεται αυστηρά. Η πρόβλεψη αυτή, σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, δεν έχει τροποποιηθεί ποτέ από την αρχική σύνταξή της, γεγονός που καταδεικνύει τη διαχρονική βούληση των συνιδιοκτητών να διατηρήσουν τον οικιστικό χαρακτήρα της πολυκατοικίας.
Η θεμελιώδης βούληση των ιδιοκτητών, όπως προκύπτει από τον κανονισμό, ήταν η πλήρης απαγόρευση χρήσης των διαμερισμάτων ως ξενοδοχείου ή χώρων τύπου ξενοδοχείου, καθώς και η απαγόρευση παροχής υπηρεσιών που θα μπορούσαν να προκαλέσουν συρροή μεγάλου αριθμού επισκεπτών ή ασυνήθιστες οχλήσεις. Οι δικαστές ερμήνευσαν αυτή τη βούληση υπό το πρίσμα των σύγχρονων δεδομένων, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι τα διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν μπορούν σε καμία περίπτωση να θεωρηθούν ιδιωτικές κατοικίες, αλλά μετατρέπονται στην πράξη σε τουριστικά καταλύματα με όλα τα επακόλουθα που συνεπάγεται αυτός ο χαρακτηρισμός.
Η Αντιμετώπιση του Νομικού Κενού
Ένα ιδιαίτερο νομικό ζήτημα που αντιμετώπισαν οι δικαστές ήταν το γεγονός ότι στον αρχικό κανονισμό δεν γινόταν ρητή αναφορά στην απαγόρευση χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς κατά τον χρόνο σύνταξής του ήταν αδύνατο να προβλεφθεί η ανάπτυξη αυτής της μορφής εκμίσθωσης. Οι δικαστές, ωστόσο, έκριναν ότι το νομικό αυτό κενό θα πρέπει να συμπληρωθεί με βάση τις θεμελιώδεις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλομένων μερών υπό το πρίσμα του τι θα αποφάσιζαν εάν γνώριζαν τότε τη δυνατότητα μιας τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Η προσέγγιση αυτή κρίθηκε ιδιαίτερα σημαντική από το δικαστήριο, καθώς επιτρέπει την προσαρμογή των παλαιότερων κανονισμών στις σύγχρονες συνθήκες χωρίς να απαιτείται τροποποίησή τους, αλλά αξιοποιώντας τις γενικές αρχές του δικαίου για την κάλυψη των ανεξέλεγκτων καταστάσεων που δημιουργούνται από την τεχνολογική εξέλιξη.
Ο χαρακτηρισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης συνιστούν αναμφισβήτητα τουριστικά καταλύματα ξενοδοχειακού τύπου, καθώς σε αυτά διαμένουν προσωρινά τουρίστες κατά τη διάρκεια των ολιγοήμερων διακοπών τους, συνήθως για χρονικό διάστημα τριών έως πέντε ημερών ανά επισκέπτη. Ο χαρακτηρισμός αυτός ενισχύεται από το γεγονός ότι οι μισθωτές, πριν ή κατά τη διάρκεια της παραμονής τους, δεν λαμβάνουν γνώση του κανονισμού της πολυκατοικίας, όπου αναφέρονται λεπτομερώς τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών και ενοίκων.
Αντιθέτως, στις μακροχρόνιες αστικές μισθώσεις κατοικιών, η ενημέρωση αυτή διασφαλίζεται μέσω ειδικής διάταξης που περιλαμβάνεται ως όρος στο μισθωτήριο συμφωνητικό, γεγονός που επιτρέπει στους ενοίκους να γνωρίζουν και να σέβονται τους κανόνες λειτουργίας του κτιρίου. Στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ωστόσο, η απουσία αυτής της ενημέρωσης οδηγεί σε μια κατάσταση όπου οι επισκέπτες, οι οποίοι είναι συνήθως αλλοδαποί και δεν γνωρίζουν τις ελληνικές συνήθειες και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συμπεριφέρονται με τρόπο που διαταράσσει την ομαλή διαβίωση των μονίμων κατοίκων.
Η νομολογιακή σημασία της απόφασης
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα καθώς κρίθηκε ότι αποτελεί πλέον νομολογία για ανάλογες περιπτώσεις που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον. Το δικαστήριο επικαλέστηκε, μάλιστα, προηγούμενη απόφαση του Εφετείου Αθηνών που αφορούσε παρεμφερή υπόθεση, δημιουργώντας έτσι μια συνεκτική νομολογιακή γραμμή που αντιμετωπίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως δραστηριότητα που πρέπει να υπόκειται σε αυστηρούς περιορισμούς, ιδιαίτερα όταν αυτή έρχεται σε σύγκρουση με τα δικαιώματα των μονίμων κατοίκων.
Η σαφής τοποθέτηση των δικαστών ότι τα διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται υπό το καθεστώς Airbnb «δεν θεωρούνται στην πραγματικότητα ιδιωτικές κατοικίες» συνιστά μια δυναμική ερμηνεία που αναγνωρίζει την πραγματική φύση αυτών των καταλυμάτων, ανεξαρτήτως του τυπικού χαρακτηρισμού τους. Με τον τρόπο αυτό, το δικαστήριο παρέχει ένα σαφές εργαλείο προστασίας των συνιδιοκτητών που επιθυμούν να διατηρήσουν τον καθαρά οικιστικό χαρακτήρα των πολυκατοικιών τους, θωρακίζοντας την καθημερινότητά τους από τις αναπόφευκτες οχλήσεις που προκαλεί η τουριστική εκμετάλλευση.
