Ένα ξεκάθαρο και αυστηρό μήνυμα προς την αγορά ακινήτων εκπέμπει ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026).
Με σχετική εγκύκλιο που κοινοποίησε η ΑΑΔΕ, επαναβεβαιώνεται το απαρέγκλιτο νομικό πλαίσιο που διέπει τις μεταβιβάσεις και τις μισθώσεις ακινήτων με πολεοδομικές παραβάσεις και αυθαίρετες κατασκευές, βάζοντας οριστικό φρένο σε κάθε παράτυπη συναλλαγή.
Το «μπλόκο» στις μεταβιβάσεις και τις εταιρικές εισφορές
Σύμφωνα με το άρθρο 367 του νέου Κώδικα, οποιαδήποτε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με διαπιστωμένες αυθαιρεσίες ή παράνομες αλλαγές χρήσης είναι απολύτως άκυρη. Ο νόμος δεν αφήνει περιθώρια ελιγμών, καθώς η απαγόρευση αυτή δεν περιορίζεται μόνο στις κλασικές αγοραπωλησίες, αλλά επεκτείνεται σε κάθε είδους μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και στην εισφορά ακινήτων ως κεφάλαιο σε εταιρείες.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα ως μοναδικό διαβατήριο
Για τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με πολεοδομικές εκκρεμότητες, η μοναδική οδός σωτηρίας είναι η άμεση τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, εφόσον αυτή επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία. Η διαδικασία ολοκληρώνεται υποχρεωτικά με την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, η οποία αποτελεί πλέον το απαραίτητο έγγραφο για να αρθεί η ακυρότητα και να γίνει το ακίνητο ξανά μεταβιβάσιμο.
Στο στόχαστρο και οι μισθώσεις ακινήτων
Το νέο θεσμικό πλαίσιο δεν περιορίζεται στις μεταβιβάσεις, αλλά επεκτείνει τους περιορισμούς του και στην αγορά των ενοικιάσεων. Πλέον, απαγορεύεται ρητά η μίσθωση ή η παραχώρηση χρήσης ακινήτων στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί παράνομες χρήσεις, ενισχύοντας καθοριστικά το πεδίο των ελέγχων.
Οι εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος
Παρά τη γενική αυστηρότητα, ο Κώδικας μεριμνά για συγκεκριμένες περιπτώσεις, θεσπίζοντας σαφείς εξαιρέσεις. Από τις απαγορεύσεις εξαιρούνται τα αυθαίρετα που έχουν ήδη απαλλαγεί οριστικά από την κατεδάφιση με βάση παλαιότερους νόμους, καθώς και τα ακίνητα που έχουν υπαχθεί σε καθεστώς τακτοποίησης και για τα οποία έχει καταβληθεί το προβλεπόμενο ειδικό πρόστιμο.
Νέα δεδομένα για ιδιοκτήτες και επαγγελματίες
Η εφαρμογή του νέου Κώδικα συμπίπτει με μια περίοδο έντονης κινητικότητας στην ελληνική κτηματαγορά και επηρεάζει άμεσα χιλιάδες ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν να πουλήσουν, να νοικιάσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Ταυτόχρονα, αναβαθμίζεται κατακόρυφα ο ρόλος των μηχανικών, των συμβολαιογράφων και των συμβούλων real estate, καθώς η πιστοποίηση της πολεοδομικής νομιμότητας μετατρέπεται στον απόλυτο πυλώνα για την εγκυρότητα κάθε συμφωνίας.
