Το νέο πρόγραμμα διευκολύνει την αγορά πρώτης κατοικίας, δεν δημιουργεί όμως περισσότερα σπίτια. Και όσο η προσφορά παραμένει περιορισμένη, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με περισσότερα δάνεια. Η Αθήνα χρειάζεται έναν μόνιμο μηχανισμό προσιτής κατοικίας, προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα και εμπνευσμένο από την εμπειρία της Βιέννης.
Νέο πρόγραμμα επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων, συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ, ανακοίνωσε ο Κυριάκος Μητσοτάκης από τη ΔΕΘ. Το «Σπίτι μου 3» σχεδιάζεται να υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, με ορίζοντα ενεργοποίησης το 2027.
Οι τελικοί όροι και τα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια μένει να εξειδικευθούν. Μεταξύ όσων εξετάζονται βρίσκεται η αύξηση της ανώτατης επιτρεπόμενης αξίας του ακινήτου από τις 250.000 στις 300.000 ευρώ.
Η συζήτηση αυτή αναδεικνύει και μία από τις αδυναμίες των προηγούμενων προγραμμάτων: ειδικά στην Αθήνα, η έγκριση ενός ευνοϊκού δανείου δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι υπάρχει διαθέσιμο και κατάλληλο ακίνητο στην αντίστοιχη τιμή.
Το κρίσιμο πρόβλημα: Περισσότερα χρήματα διεκδικούν τα ίδια σπίτια
Εδώ βρίσκεται και το βασικό ζήτημα της κυβερνητικής πολιτικής. Το «Σπίτι μου 3» ενισχύει τη ζήτηση, δεν αυξάνει όμως αυτομάτως την προσφορά κατοικιών.
Όταν περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές αποκτούν πρόσβαση σε φθηνότερη χρηματοδότηση, αλλά εξακολουθούν να διεκδικούν ένα περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, δημιουργείται ο κίνδυνος μέρος της δημόσιας ενίσχυσης να απορροφηθεί τελικά από τις τιμές των ακινήτων.
Με απλά λόγια, το επιδοτούμενο δάνειο μπορεί να βοηθά ένα νέο ζευγάρι απέναντι στην τράπεζα, όχι όμως απαραίτητα απέναντι στην αγορά.
Ακόμη και η πιθανή αύξηση του ορίου στις 300.000 ευρώ έχει αυτή τη διπλή ανάγνωση. Διευρύνει ασφαλώς τις επιλογές των δικαιούχων. Ταυτόχρονα, όμως, υπάρχει ο κίνδυνος το πρόγραμμα να προσαρμοστεί στις υψηλές τιμές, αντί η δημόσια πολιτική να επιχειρήσει να επηρεάσει τις αιτίες που τις κρατούν σε αυτά τα επίπεδα.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η εξαγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας για αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, από 3% σε 15%. Πρόκειται για σαφές αντικίνητρο προς ένα τμήμα της εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης. Παραμένει, ωστόσο, ζητούμενο πόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών μπορεί πράγματι να απελευθερώσει για τους μόνιμους κατοίκους και κατά πόσο μπορεί από μόνο του να επηρεάσει ουσιαστικά τις τιμές.
Η Αθήνα χρειάζεται τον δικό της μόνιμο φορέα προσιτής κατοικίας
Η στεγαστική κρίση απαιτεί πλέον μετάβαση από την πολιτική των διαδοχικών προγραμμάτων σε μια μόνιμη στεγαστική υποδομή.
Μια λύση θα ήταν η δημιουργία ενός ενιαίου φορέα προσιτής κατοικίας με συμμετοχή του κράτους, της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, του Δήμου Αθηναίων και άλλων δήμων, χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και μεγάλων θεσμικών ιδιοκτητών ακινήτων.
Όχι ως αντιγραφή, αλλά ως ελληνική προσαρμογή της λογικής που εφαρμόζεται επί δεκαετίες στη Βιέννη.
Η αυστριακή πρωτεύουσα δεν επιχειρεί να λύσει το στεγαστικό αποκλειστικά με επιδόματα ή φθηνότερο δανεισμό. Παρεμβαίνει στην ίδια την προσφορά κατοικίας, αξιοποιώντας δημοτική γη, χρηματοδοτώντας κατασκευές και ανακαινίσεις και συνεργαζόμενη με φορείς κοινωνικής και περιορισμένου κέρδους κατοικίας.
Ο wohnfonds_wien αποτελεί βασικό κρίκο αυτής της πολιτικής, με δραστηριότητα στη διαχείριση γης, στην ανάπτυξη και στην ανακαίνιση κατοικιών. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η πόλη δεν περιμένει απλώς από την αγορά να παράγει προσιτή κατοικία. Δημιουργεί και προστατεύει στεγαστικό απόθεμα σε βάθος χρόνου.
Κράτος, Δήμος, τράπεζες, Εκκλησία και Ταμεία στο ίδιο τραπέζι
Στην Αθήνα, ένας τέτοιος φορέας θα μπορούσε να δημιουργήσει μια συνεχώς διευρυνόμενη δεξαμενή ακινήτων και οικοπέδων, κινητοποιώντας περιουσία που σήμερα παραμένει κλειστή, εγκαταλελειμμένη ή αναξιοποίητη.
Το Δημόσιο και οι δήμοι διαθέτουν ακίνητα. Ακίνητη περιουσία διαθέτουν επίσης ασφαλιστικά ταμεία, δημόσιοι οργανισμοί και η Εκκλησία. Στην εξίσωση μπορούν να ενταχθούν και ιδιώτες ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων, εφόσον υπάρχουν επαρκή οικονομικά κίνητρα και θεσμικές εγγυήσεις.
Δεν απαιτείται οι ιδιοκτήτες να χάσουν ή να εκποιήσουν την περιουσία τους. Θα μπορούσαν να εφαρμόζονται μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης, με τον ιδιοκτήτη να διατηρεί την κυριότητα και να εξασφαλίζει συμφωνημένη απόδοση, ενώ ο φορέας θα αναλαμβάνει την ανακαίνιση και την ένταξη του ακινήτου στο απόθεμα προσιτής κατοικίας.
Η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα θα μπορούσε να δημιουργήσει μακροχρόνια χρηματοδοτικά εργαλεία και εγγυήσεις. Οι εμπορικές τράπεζες να χρηματοδοτούν ώριμα έργα ανακαίνισης και κατασκευής. Το κράτος να κινητοποιεί εθνικούς και ευρωπαϊκούς πόρους.
Ο Δήμος Αθηναίων, από την πλευρά του, μπορεί να έχει κομβικό ρόλο στην καταγραφή των πραγματικών στεγαστικών αναγκών, στην πολεοδομική ωρίμανση ακινήτων, στην αξιοποίηση δημοτικής περιουσίας και στη διαμόρφωση διαφανών κοινωνικών κριτηρίων.
Προσιτό ενοίκιο αντί για ένα στεγαστικό δάνειο για όλους
Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να θεωρεί ότι κάθε πολίτης πρέπει να γίνει ιδιοκτήτης και να αναλάβει μια πολυετή δανειακή υποχρέωση.
Οι κατοικίες ενός τέτοιου φορέα θα μπορούσαν να προσφέρονται με προσιτό και σταθερό ενοίκιο, κοινωνική μίσθωση ή, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, με μοντέλα σταδιακής εξαγοράς.
Προτεραιότητα θα μπορούσαν να έχουν νέοι εργαζόμενοι και οικογένειες, μονογονεϊκά και οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά, αλλά και εργαζόμενοι κρίσιμων υπηρεσιών – εκπαιδευτικοί, γιατροί και νοσηλευτές – οι οποίοι συχνά αδυνατούν πλέον να κατοικήσουν κοντά στον τόπο εργασίας τους.
Ένας τέτοιος οργανισμός δεν θα ακύρωνε το «Σπίτι μου 3». Θα κάλυπτε ακριβώς το κενό που αφήνει.
Το πρόγραμμα των 2 δισ. ευρώ μπορεί να στηρίξει ανθρώπους που διαθέτουν επαρκές εισόδημα και μπορούν να εξυπηρετήσουν ένα στεγαστικό δάνειο. Ο φορέας προσιτής κατοικίας θα δημιουργούσε παράλληλα νέα προσφορά και θα έδινε επιλογές σε όσους δεν μπορούν ή δεν επιθυμούν να δανειστούν για δεκαετίες.
Το στοίχημα δεν είναι πόσα δάνεια θα δοθούν, αλλά πόσο θα κοστίζει ένα σπίτι
Η επιτυχία του «Σπίτι μου 3» δεν μπορεί να μετρηθεί αποκλειστικά από το πόσο γρήγορα θα απορροφηθούν τα 2 δισ. ευρώ ή από τον αριθμό των εγκεκριμένων στεγαστικών δανείων.
Το πραγματικό μέτρο επιτυχίας είναι αν ένας νέος εργαζόμενος θα μπορεί να κατοικεί στην Αθήνα χωρίς να διαθέτει δυσανάλογο μέρος του εισοδήματός του για στέγη.
Και εδώ βρίσκεται η διαφορά ανάμεσα σε ένα πρόγραμμα στεγαστικών δανείων και σε μια πραγματική στεγαστική πολιτική.
Η εμπειρία της Βιέννης δείχνει ότι η προσιτή κατοικία απαιτεί διάρκεια, θεσμούς, γη, χρηματοδότηση και διαρκή παραγωγή στεγαστικού αποθέματος. Για την Αθήνα, η δημιουργία ενός μόνιμου φορέα που θα συνδέει κράτος, αυτοδιοίκηση, χρηματοδότηση και διαθέσιμη ακίνητη περιουσία θα μπορούσε να αποτελέσει το επόμενο ουσιαστικό βήμα.
Γιατί όσο η πολιτεία χρηματοδοτεί περισσότερους αγοραστές χωρίς να δημιουργεί περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, η στεγαστική κρίση θα εξακολουθεί να προηγείται των προγραμμάτων που σχεδιάζονται για να την αντιμετωπίσουν.
