Το Project Athena καθαρίζει τον τραπεζικό ισολογισμό, αλλά δεν διαγράφει τις οφειλές – Στα €28,15 δισ. τα επιχειρηματικά δάνεια που βρίσκονται ήδη στους servicers
Τη μεταβίβαση ενός ακόμη χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων δανείων ολοκλήρωσε η Alpha Bank, σε μια περίοδο κατά την οποία οι ελληνικές τράπεζες παρουσιάζουν ισχυρή κερδοφορία και βελτιωμένους δείκτες ποιότητας ενεργητικού, αλλά το επιχειρηματικό χρέος εξακολουθεί να συσσωρεύεται έξω από τους τραπεζικούς ισολογισμούς.
Το Project Athena περιλαμβάνει κυρίως εξασφαλισμένα μη εξυπηρετούμενα δάνεια λιανικής, συνολικής μεικτής λογιστικής αξίας περίπου €200 εκατ. Το χαρτοφυλάκιο μεταβιβάστηκε στην Tritos Financial Investor DAC, εταιρεία που δημιουργήθηκε από κεφάλαια τα οποία συνδέονται με τη Fortress Investment Group. Τη διαχείριση των απαιτήσεων αναλαμβάνει η Cepal, ενώ η συναλλαγή χαρακτηρίζεται κεφαλαιακά ουδέτερη για την Alpha Bank.
Για την τράπεζα, η συναλλαγή αποτελεί ακόμη ένα βήμα στην ενεργή διαχείριση των προβληματικών ανοιγμάτων της. Για τους δανειολήπτες, όμως, το χρέος δεν εξαφανίζεται. Η απαίτηση αλλάζει ιδιοκτήτη και η διαχείρισή της περνά σε έναν servicer.
Οι τράπεζες καθαρίζουν, το χρέος μεταφέρεται
Η διάκριση αυτή βρίσκεται στον πυρήνα της συζήτησης για την πραγματική κατάσταση του ιδιωτικού χρέους στην Ελλάδα.
Η μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων στους τραπεζικούς ισολογισμούς είναι θετική για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Επιτρέπει στις τράπεζες να διαθέτουν κεφάλαια για νέα δάνεια, ενισχύει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και περιορίζει τον κίνδυνο μιας νέας τραπεζικής κρίσης.
Δεν σημαίνει, όμως, ότι έχουν μειωθεί αντίστοιχα οι οφειλές των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων. Μεγάλο μέρος των προβληματικών δανείων έχει μεταφερθεί σε επενδυτικά κεφάλαια και εξακολουθεί να διεκδικείται μέσω των εταιρειών διαχείρισης.
Στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2026, η ονομαστική αξία των δανείων που διαχειρίζονταν οι ελληνικοί servicers είχε φτάσει τα €79,653 δισ., από €79,595 δισ. στο τέλος του προηγούμενου τριμήνου.
Η συνολική μεταβολή ήταν περιορισμένη. Στο εσωτερικό των στοιχείων, όμως, εμφανίζεται ένα σαφές προειδοποιητικό σήμα: η αύξηση προήλθε από τα επιχειρηματικά δάνεια.
Άνοδος €350 εκατ. στα επιχειρηματικά δάνεια
Τα επιχειρηματικά δάνεια που βρίσκονται υπό τη διαχείριση των servicers αυξήθηκαν κατά €350 εκατ. μέσα σε ένα τρίμηνο, φτάνοντας τα €28,15 δισ., από €27,8 δισ.
Σχεδόν ολόκληρο το ποσό αφορά μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις. Από αυτό, τα €9,817 δισ. αντιστοιχούν σε δάνεια μικρομεσαίων επιχειρήσεων, έναντι €9,648 δισ. στο τέλος του πρώτου τριμήνου. Δηλαδή, μόνο σε ένα τρίμηνο, το συγκεκριμένο απόθεμα αυξήθηκε κατά περίπου €169 εκατ.
Η αύξηση δεν αποδεικνύει από μόνη της τη δημιουργία ενός νέου κύματος κόκκινων δανείων. Μπορεί να αντανακλά μεταβιβάσεις παλαιότερων απαιτήσεων, αναταξινομήσεις ή άλλες μεταβολές στα χαρτοφυλάκια. Δείχνει, όμως, ότι το προβληματικό επιχειρηματικό χρέος παραμένει ιδιαίτερα υψηλό και δεν μειώνεται με τον ίδιο ρυθμό που βελτιώνονται οι τραπεζικοί δείκτες.
Περισσότερα δάνεια στις επιχειρήσεις, λιγότερα στους μικρούς
Ταυτόχρονα, η τραπεζική χρηματοδότηση προς τις επιχειρήσεις αυξάνεται. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, τον Αύγουστο η καθαρή ροή χρηματοδότησης προς τον επιχειρηματικό τομέα ήταν θετική κατά €508 εκατ., ενώ ο ετήσιος ρυθμός αύξησης διαμορφώθηκε στο 9,4%.
Για τις μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις, όμως, η μηνιαία καθαρή ροή περιορίστηκε στα €34 εκατ. Το μεγαλύτερο μέρος της συνολικής ροής του Αυγούστου, €474 εκατ., κατευθύνθηκε σε ασφαλιστικές επιχειρήσεις και λοιπά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα στους ελεύθερους επαγγελματίες, στους αγρότες και στις ατομικές επιχειρήσεις. Η καθαρή τραπεζική χρηματοδότησή τους ήταν αρνητική κατά €21 εκατ. και ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής παρέμεινε αρνητικός, στο -3,1%.
Η αντίθεση είναι ισχυρή: η συνολική επιχειρηματική πίστη αυξάνεται, αλλά οι μικρότερες επιχειρήσεις και οι αυτοαπασχολούμενοι δεν φαίνεται να συμμετέχουν ισότιμα στη χρηματοδοτική επέκταση.
Χρέος για ανάπτυξη ή χρέος επιβίωσης;
Η αύξηση του τραπεζικού δανεισμού δεν είναι κατ’ ανάγκη αρνητική. Όταν ένα δάνειο χρηματοδοτεί παραγωγική επένδυση, τεχνολογικό εκσυγχρονισμό, εξαγωγική δραστηριότητα ή εξοικονόμηση ενέργειας, μπορεί να ενισχύσει την παραγωγικότητα και να δημιουργήσει νέο εισόδημα.
Το πρόβλημα αρχίζει όταν ο δανεισμός χρησιμοποιείται για να καλύψει λειτουργικές ζημιές, ακριβότερη ενέργεια, φορολογικές υποχρεώσεις ή έλλειψη ρευστότητας. Τότε το νέο χρέος δεν αποτελεί κεφάλαιο ανάπτυξης, αλλά μηχανισμό παράτασης της επιβίωσης.
Γι’ αυτό δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσα νέα δάνεια εγκρίνονται. Χρειάζεται να γνωρίζουμε σε πόσες επιχειρήσεις κατευθύνονται, ποιο είναι το μέσο μέγεθός τους, ποιους κλάδους χρηματοδοτούν και ποιο ποσοστό πηγαίνει σε μεγάλους ομίλους έναντι μικρομεσαίων και ατομικών επιχειρήσεων.
Το Project Athena είναι μέρος μιας μεγαλύτερης εικόνας
Η πώληση των €200 εκατ. από την Alpha Bank αποτελεί μια συνηθισμένη πλέον τραπεζική συναλλαγή. Η σημασία της βρίσκεται στο ότι υπενθυμίζει τη διαφορά ανάμεσα στη λογιστική εξυγίανση και στην οικονομική επίλυση του προβλήματος.
Για την Alpha Bank, τα δάνεια απομακρύνονται από τον ισολογισμό. Για τον οφειλέτη, η απαίτηση παραμένει ενεργή. Για την ελληνική οικονομία, το συνολικό απόθεμα χρέους εξακολουθεί να επηρεάζει επενδύσεις, θέσεις εργασίας και δυνατότητα χρηματοδότησης.
Η πραγματική τραπεζική κανονικοποίηση δεν θα ολοκληρωθεί όταν μηδενιστούν τα προβληματικά ανοίγματα των τραπεζών. Θα ολοκληρωθεί όταν οι βιώσιμες επιχειρήσεις μπορέσουν να ρυθμίσουν παλαιές οφειλές, να επιστρέψουν στην κανονική χρηματοδότηση και να δανείζονται για να επενδύσουν — όχι απλώς για να συνεχίσουν να λειτουργούν.
2. Οικοδομικές άδειες και προσιτή κατοικία
Χτίζουμε 21,5% περισσότερο — γιατί τα σπίτια δεν γίνονται φθηνότερα;
Ισχυρή άνοδος στις οικοδομικές άδειες, στην επιφάνεια και στον όγκο των νέων έργων – Το κόστος κατασκευής και η κατεύθυνση της νέας προσφοράς κρατούν ψηλά τις τιμές
Με ισχυρούς ρυθμούς αυξάνεται η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, χωρίς αυτή η ανάκαμψη να έχει μετατραπεί ακόμη σε ουσιαστική αποκλιμάκωση του στεγαστικού κόστους.
Σύμφωνα με τα νέα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, τον Ιούνιο του 2026 εκδόθηκαν σε ολόκληρη τη χώρα 3.118 οικοδομικές άδειες, οι οποίες αντιστοιχούν σε συνολική επιφάνεια 727.203 τετραγωνικών μέτρων και οικοδομικό όγκο περίπου 3,28 εκατ. κυβικών μέτρων.
Σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2025, ο αριθμός των αδειών αυξήθηκε κατά 21,5%, η επιφάνεια κατά 22,5% και ο συνολικός όγκος κατά 20,5%.
Πρόκειται για μια εντυπωσιακή επιτάχυνση, η οποία δείχνει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει ένας από τους δυναμικότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας. Δεν σημαίνει, όμως, αυτομάτως ότι αυξάνεται με τον ίδιο ρυθμό η προσφορά κατοικιών που μπορούν να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν τα νοικοκυριά με μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα.
Η οικοδομική ανάκαμψη αποκτά διάρκεια
Η αύξηση δεν περιορίζεται σε έναν μόνο μήνα. Στο δωδεκάμηνο Ιουλίου 2025–Ιουνίου 2026, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 10,1%, η συνολική επιφάνεια κατά 13,7% και ο οικοδομικός όγκος κατά 19,6%.
Στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, που αποτελεί το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς, ο αριθμός των αδειών αυξήθηκε κατά 10,4%, η επιφάνεια κατά 14,6% και ο όγκος κατά 20%.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η οικοδομή αναπτύσσεται πλέον όχι μόνο σε αριθμό έργων, αλλά και στο μέγεθος των νέων κατασκευών. Αυτό είναι θετικό για την απασχόληση, τις επενδύσεις και τη συνολική οικονομική δραστηριότητα.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι τι ακριβώς χτίζεται και σε ποιον απευθύνεται.
Κάθε νέα άδεια δεν σημαίνει προσιτή κατοικία
Μια οικοδομική άδεια μπορεί να αφορά μόνιμες κατοικίες, πολυτελή διαμερίσματα, τουριστικά καταλύματα, επενδυτικά ακίνητα, επαγγελματικά κτίρια, επεκτάσεις ή ανακαινίσεις.
Επομένως, ο συνολικός αριθμός των αδειών δεν μας λέει πόσες νέες κατοικίες θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση, πόσες θα αγοραστούν από νέες οικογένειες και πόσες θα κατευθυνθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές.
Σε περιοχές έντονης τουριστικής ή επενδυτικής ζήτησης, η νέα κατασκευή μπορεί να αυξάνεται χωρίς να περιορίζει ουσιαστικά τη στεγαστική πίεση των μόνιμων κατοίκων. Η αγορά παράγει περισσότερα ακίνητα, αλλά όχι αναγκαστικά τα σπίτια που χρειάζονται όσοι δυσκολεύονται να πληρώσουν το ενοίκιο.
Το κόστος κατασκευής αυξάνεται
Η άνοδος της δραστηριότητας συμπίπτει με νέα επιτάχυνση του κόστους των οικοδομικών υλικών.
Τον Αύγουστο, ο σχετικός δείκτης αυξήθηκε κατά 5% σε ετήσια βάση, ενώ η αύξηση ένα χρόνο νωρίτερα ήταν 2,5%. Το diesel που χρησιμοποιείται στα εργοτάξια ανατιμήθηκε κατά 23,2%, τα τούβλα κατά 11,1%, οι χάλκινοι αγωγοί κατά 10,7% και το έτοιμο σκυρόδεμα κατά 6,5%.
Η αύξηση των υλικών, της ενέργειας, της γης και του κόστους χρηματοδότησης ανεβάζει την ελάχιστη τιμή στην οποία ένας κατασκευαστής θεωρεί βιώσιμο να διαθέσει ένα νέο ακίνητο.
Έτσι, η νέα προσφορά μπορεί να αυξάνεται, αλλά να εισέρχεται εξαρχής στην αγορά σε τιμές απρόσιτες για ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.
Η χρονική απόσταση από την άδεια μέχρι το σπίτι
Υπάρχει επίσης σημαντική χρονική υστέρηση. Η έκδοση άδειας δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει ήδη κατασκευαστεί ή διατεθεί στην αγορά. Μεταξύ της άδειας και της ολοκλήρωσης μπορεί να μεσολαβήσουν αρκετοί μήνες ή χρόνια.
Ορισμένα έργα μπορεί να καθυστερήσουν ή να μην ξεκινήσουν, ιδιαίτερα εάν μεταβληθούν τα επιτόκια, το κόστος των υλικών ή η ζήτηση.
Συνεπώς, η αύξηση των αδειών αποτελεί θετικό προπορευόμενο δείκτη για τη μελλοντική προσφορά, αλλά δεν μπορεί να αντιμετωπίσει άμεσα τη σημερινή κρίση ενοικίων.
Χρειάζεται να μετράμε την πραγματική προσφορά
Για να γνωρίζουμε εάν η οικοδομική ανάκαμψη περιορίζει τη στεγαστική κρίση, πρέπει να παρακολουθούνται περισσότερα στοιχεία:
- πόσες κατοικίες ολοκληρώνονται και όχι μόνο πόσες αδειοδοτούνται,
- ποια είναι η μέση τιμή πώλησης των νέων ακινήτων,
- πόσες διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση,
- πόσες χρησιμοποιούνται για τουριστική εκμετάλλευση,
- πόσες αγοράζονται ως επενδυτικά ακίνητα,
- πόσα κενά σπίτια επιστρέφουν στην αγορά και
- ποιο ποσοστό του εισοδήματος απορροφούν ενοίκιο ή δόση στεγαστικού.
Ένας δείκτης «χάσματος προσφοράς–προσιτότητας» θα μπορούσε να συγκρίνει τις νέες κατασκευές με την εξέλιξη των ενοικίων, των τιμών αγοράς και του διαθέσιμου εισοδήματος.
Η αγορά χτίζει, αλλά χρειάζεται στεγαστική πολιτική
Η ενίσχυση της ιδιωτικής οικοδομής αποτελεί αναγκαίο μέρος της λύσης, όχι όμως ολόκληρη τη λύση. Χρειάζεται να συνδυαστεί με κοινωνική και προσιτή κατοικία, αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, ανακαίνιση κενών κατοικιών και κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις περιοχές με τη μεγαλύτερη πίεση.
Διαφορετικά, μπορεί να καταγράφουμε ταυτόχρονα ρεκόρ οικοδομικής δραστηριότητας και όλο και μεγαλύτερη αδυναμία των πολιτών να βρουν σπίτι.
Το +21,5% στις άδειες είναι θετικό οικονομικό νέο. Η επιτυχία του, όμως, θα κριθεί από το εάν τα νέα τετραγωνικά μέτρα θα γίνουν πραγματικές, διαθέσιμες και προσιτές κατοικίες — όχι απλώς ακριβότερα επενδυτικά προϊόντα.
